Консалтинговая компания RRG подвела итоги III квартала 2012 г. на рынке коммерческой недвижимости Москвы.
Основные выводы
1. На рынке продажи объем предложения в целом, за исключением производственно-складских помещений, вырос, а на рынке аренды, наоборот, снизился. Снижение объема предложения на рынке аренды могло происходить в процессе продолжения реализации спроса, в то время как рост объема предложения на рынке продажи – наоборот, за счет его накопления, что может свидетельствовать о предпочтении аренды объектов коммерческой недвижимости перед ее покупкой, а также отсутствием притока инвестиций.
2. Цены на рынке продажи по всем сегментам кроме производственно-складских помещений снизились, а на рынке аренды – практически не изменились, что с учетом трехпроцентного роста курса доллара, свидетельствует о стабилизации цен в рублевом эквиваленте на рынке продажи и об умеренном росте ставок на рынке аренды, что подтверждает выдвинутую ранее на основе динамики объема предложения гипотезу о предпочтении потребителями коммерческой недвижимости рынка аренды.
3. Среди основных особенностей развития отдельных видов недвижимости можно выделить следующие:
• Развитие сегмента торговой недвижимости в 3 квартале характеризовалось тем, что на рынке продажи цены в центре выросли, а за его пределами снизились, в то время, как на рынке аренды ситуация была прямо противоположной, при этом как ставки, так и цены по всем сегментам за исключением аренды торговых объектов в центре превышают уровень 3 квартала 2011 года на 3-8%.
• На рынке офисной недвижимости как средневзвешенные цены, так и средние арендные ставки как в центре, так и за пределами Садового кольца в основном практически не изменились, при этом если на рынке аренды ставки сопоставимы с уровнем годовой давности, то на рынке продажи цены выше уровня 3 кв. 2011 года на 7-12%. Стабильность арендных ставок при одновременном снижении объема предлагаемых в аренду офисных помещений, говорит о постепенном поглощении офисных площадей. При сохранении общей экономической стабильности можно прогнозировать, что в ближайший год нас ждет незначительный рост арендных ставок на офисную недвижимость.
• Ставки на рынке аренды по производственно-складским помещениям практически не изменились, а цены на рынке продажи выросли.
Главный вывод: В Москве все спокойно…
По итогам 3 квартала 2012 года можно судить о продолжении стабилизации на рынке продажи и небольшой активизации на рынке аренды, что может быть связано с ростом деловой активности в начале осени. Учитывая, что рынок аренды отражает изменение рыночной конъюнктуры более оперативно, а в третий квартал вошел только первый месяц осени, в 4 квартале 2012 года можно ожидать выход в незначительную положительную плоскость ценовых показателей на рынке аренды.
Продажа
Рынок в целом
Объем предложения
Всего в 3 квартале 2012 года на продажу было выставлено 1640 объектов общей площадью 3065 тыс.кв.м. По сравнению с предыдущим кварталом объем предложения вырос на 1% по количеству и на 13% по общей площади.
По сравнению с 3 кварталом 2011 года объем предложения увеличился на 3% по количеству и на 11% по общей площади.
Таким образом, рост объемов предложения произошел прежде всего за счет увеличения средней площади экспонируемых объектов.
Ценовые показатели
Средневзвешенная цена в 3 квартале 2012 года по сравнению со вторым выросла на 2%. Учитывая, что средний курс доллара за этот период вырос на 3%, в рублевом эквиваленте прирост цен составил около 5%, что в 2,5 раза превысило темпы инфляции за период (1,9%), хотя по отношению ко 2 кв.2011 года цена выросла на 6% и составила 4710 $/кв. м Таким образом, несмотря на периодические колебания наблюдается продолжение тенденции к повышению цен, но на инфляционном уровне.
Сравнительный анализ по сегментам
Объем предложения
По сравнению с предыдущим кварталом в 3 квартале 2012 года общая площадь предлагаемых на рынке объектов торговой недвижимости выросла на 28%, офисной – на 15%, площадь предлагаемых производственно-складских объектов – снизилась на 14%, помещений свободного назначения – увеличилась на 33%. Значительный рост общей площади помещений свободного значения был связан с выходом на рынок двух крупных объектов - на 2-й Рыбинской ул. (10 000 кв.м.) и на Волгоградском пр-те (12 000 кв.м.). В 3 квартале по сравнению с 3 кв. 2011 года общая площадь торговых объектов выросла на 19%, офисных – на 14%, производственно-складских - на 3%, а общая площадь помещений свободного назначения – снизилась на 6%.
Структура предложения по площади существенно не изменилась. Лидером традиционно остаются офисные помещения, доля которых составляет 57%. Далее идут торговые помещения (18%), производственно-складские (15%), помещения свободного назначения (10%).
Ценовые показатели
По сравнению со 2 кварталом 2012 года цены на торговую недвижимость в 3 квартале снизились на 5%, на офисную – на 1%, на помещения свободного назначения – на 3%, а на производственно-складскую выросли на 4%. Данные колебания носят сезонный характер и вполне объясняются изменениями курса доллара и структуры предложения (выход на рынок более дешевых объектов).
Средневзвешенная цена в 3 квартале 2012 года по сравнению с 3 кварталом 2011 года возросла на 4% по торговой, на 4% по офисной, на 3% по производственно-складской недвижимости и на 7% по помещениям свободного назначения.
Произошедший за год рост средневзвешенной цены при одновременном росте предложения говорит о наличии неудовлетворенного спроса практически по всем типам недвижимости. Его объем не является значительным (величина прироста рост цен не превышает 4-7%), но он существует.
Торговая недвижимость
Объем предложения
В 3 квартале экспонировалось 529 торговых объектов общей площадью 541 тыс.кв.м, из них 82 объектов находилось внутри Садового Кольца и 447 объектов – за его пределами.
По сравнению со 2 кварталом 2012 года количество предложений торговых объектов в центре выросло на 6%, их общая площадь - на 5%.
Количество предложений торговых объектов за пределами центра увеличилось на 3%, их общая площадь – на 31%. Такой существенный рост общей площади был обусловлен началом экспонирования крупного торгового центра на Пятницком шоссе (30 000 кв.м.).
Ценовые показатели
В 3 квартале 2012 года динамика цен на объекты в пределах Садового Кольца и вне его была разнонаправленной. Средневзвешенная цена предлагаемых на продажу торговых объектов в центре выросла на 4% до 14057 $/кв.м., а за пределами центра – снизилась на 5% до 5649 $/кв.м.
Продолжающийся рост средневзвешенной цены по объектам в центре произошел в связи с ростом цен по объектам, которые экспонируются уже не первый квартал, и может объясняться традиционно высоким спросом на такие объекты. За пределами центра снижение цен произошло, прежде всего, за счет начала экспонирования в 3 квартале крупного и относительно дешевого объекта на Пятницком шоссе. (30 000 кв.м., 2900 $/кв.м.).
При этом по сравнению с 3 кварталом 2011 года выросли цены и на объекты в центре и на объекты, расположенные за пределами Садового Кольца. Прирост составил 3 и 7% соответственно.
Street-retail
Объем предложения
В 3 квартале 2012 года на продажу было выставлено 235 объектов street-retail общей площадью 84 тыс.кв.м., из них 45 объектов находилось внутри Садового Кольца и 190 объектов – за его пределами.
Количество предложений торговых объектов в центре по сравнению со 2 кварталом 2012 года выросло на 10%, их общая площадь - на 23%. Количество предложений торговых объектов за пределами центра снизилось на 8%, их общая площадь – на 2%.
Ценовые показатели
Средневзвешенная цена по объектам street-retail в центре по сравнению со 2 кварталом 2012 года снизилась на 10% (до 15 106 $/кв.м.), а за пределами центра – выросл